Immobilier à Pessac : les classes C et D dominent la photographie des DPE

Une photographie de 19 061 diagnostics, pas de logements uniques

À Pessac, l’actualité immobilière de ce 24 septembre 2026 tient à la lecture actualisée des données de diagnostic, et non à un événement municipal. La dernière extraction ADEME utilisée, datée du 18 septembre 2026, contient 19 061 diagnostics enregistrés dans le périmètre local. Son trait principal est la place de la classe C, qui représente à elle seule 50,6 % des enregistrements. La classe D arrive ensuite, avec 31,9 %. Pour les propriétaires vendeurs, les bailleurs et les acquéreurs, cette photographie fournit un contexte local précis : celui d’un corpus surtout classé C ou D, sans résumer pour autant chaque bien immobilier de la commune.

Le périmètre correspond à Pessac, en Gironde, avec le code INSEE 33318. La population communale de référence du jeu local est de 67 339 habitants, mais ce nombre ne constitue pas un décompte de logements. Surtout, les 19 061 entrées sont des diagnostics enregistrés : un même logement peut apparaître plusieurs fois. Il serait donc inexact de présenter ce total comme 19 061 logements différents ou de rapporter directement les diagnostics aux habitants pour mesurer une couverture du parc. La date d’extraction fixe également une limite temporelle : cette analyse du 24 septembre porte sur les données extraites le 18 septembre, sans renseigner d’éventuels enregistrements ultérieurs.

Les classes C et D donnent le ton, loin d’un portrait centré sur F et G

La distribution des étiquettes montre une concentration nette : 9 646 diagnostics sont classés C et 6 085 sont classés D. Ces deux effectifs structurent davantage la photographie locale que les catégories situées aux extrémités de l’échelle. La classe A compte 492 diagnostics, soit 2,6 %, et la classe B en compte 543, soit 2,8 %. À l’autre extrémité, les classes F et G réunissent 555 diagnostics, soit 2,9 % des enregistrements. Cela ne signifie ni que tous les logements de Pessac suivent cette répartition, ni que la situation d’un bien peut être déduite de la catégorie la plus fréquente. Le constat porte bien sur la distribution du corpus.

Pour lire cette distribution sans la déformer, il faut garder ensemble les effectifs et leurs pourcentages. Les 448 diagnostics F représentent 2,4 % des enregistrements ; les 107 diagnostics G, 0,6 %. Le regroupement F et G est donné à 2,9 %, selon les pourcentages arrondis fournis. La classe E occupe une place différente : avec 1 740 diagnostics et 9,1 %, elle est plus présente que F et G réunies. Pour un vendeur ou un acquéreur, cette différence aide à situer une étiquette dans le corpus local. Elle ne permet toutefois pas de déduire un prix, une facilité de vente ou les caractéristiques d’un logement particulier. Côté marché, vous pouvez aussi consulter les prix de l’immobilier à Pessac calculés à partir des transactions réelles de la commune.

• Classes A et B : respectivement 492 et 543 diagnostics enregistrés, soit 2,6 % et 2,8 %.
• Classes C et D : respectivement 9 646 et 6 085 diagnostics enregistrés, soit 50,6 % et 31,9 %.
• Classe E : 1 740 diagnostics enregistrés, soit 9,1 %.
• Classes F et G : respectivement 448 et 107 diagnostics ; ensemble, 555 enregistrements, soit 2,9 %.

La période 1948-1974 pèse lourd, sans expliquer seule les étiquettes

La période de construction dominante est 1948-1974 : elle représente 43,3 % du corpus géolocalisé. Cette donnée apporte un deuxième éclairage au profil pessacais, distinct de la répartition énergétique. Le bâti antérieur à 1949 représente 3,3 %, tandis que la part antérieure à 1975 atteint 46,6 %. Les périodes antérieures à 2001 regroupent 68,5 % du corpus concerné. Ces repères décrivent la composition par ancienneté des données géolocalisées. Ils ne constituent pas un comptage exhaustif de tous les bâtiments de Pessac et ne doivent pas être appliqués automatiquement aux 19 061 diagnostics, puisque le périmètre précisé pour ces indicateurs est celui du corpus géolocalisé.

La coexistence d’une période dominante ancienne et d’une majorité de diagnostics C ne démontre pas une relation de cause à effet. Les faits disponibles ne donnent pas de croisement entre année de construction et étiquette énergétique. Ils ne permettent donc pas d’affirmer que les biens de 1948-1974 seraient principalement classés C, D ou autrement. Pour un acquéreur, l’ancienneté offre un élément de contexte, mais elle ne remplace pas l’étiquette du bien considéré. Pour un propriétaire, la même prudence s’impose : appartenir à la période la plus représentée ne suffit pas à situer son logement dans la distribution énergétique. Les deux indicateurs répondent à des questions différentes.

Surface, consommation et gaz : des repères à ne pas confondre

Les maisons individuelles représentent 19,5 % dans les données fournies, et la surface médiane est de 58 m². Ces indicateurs complètent le portrait, mais ils ne décrivent pas nécessairement un même bien type. Une médiane n’est pas une moyenne et ne signifie pas que la plupart des surfaces sont exactement de 58 m². De même, la part des maisons ne permet pas, à elle seule, de connaître leurs étiquettes énergétiques. Aucun croisement entre type de bien, surface et classe n’est fourni. Présenter une maison individuelle de 58 m² classée C comme le logement représentatif de Pessac assemblerait donc artificiellement plusieurs statistiques qui restent distinctes.

La consommation médiane atteint 160 kWh/m²/an et le coût énergétique annuel médian estimé est de 716 €. Le chauffage principal indiqué dans l’extraction est le gaz naturel, présent dans 10 268 diagnostics. Ces trois informations ne doivent pas être fusionnées en une promesse de dépense individuelle. Le montant de 716 € est une estimation médiane du corpus, pas une facture annoncée pour un logement donné. Les données ne précisent pas non plus la consommation médiane des seuls diagnostics mentionnant le gaz naturel. Pour un acquéreur ou un bailleur, ces chiffres sont des points de comparaison, sans démontrer que le mode de chauffage explique la distribution des classes.

• 58 m² : une surface médiane, et non la surface attribuable à chaque bien.
• 160 kWh/m²/an : une consommation médiane, sans ventilation fournie par étiquette ou période.
• 716 € : un coût énergétique annuel médian estimé, et non une dépense individuelle garantie.
• 10 268 diagnostics : l’effectif mentionnant le gaz naturel comme chauffage principal dans l’extraction.

Pour les bailleurs, distinguer le poids local et les échéances

Pour les bailleurs, la distinction entre les classes G, F et E a une portée concrète que leur poids statistique ne doit pas masquer. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les échéances prévues concernent la classe F en 2028 et la classe E en 2034. À Pessac, le corpus contient 107 diagnostics G, 448 diagnostics F et 1 740 diagnostics E. Ces nombres situent les étiquettes concernées dans les enregistrements, mais ne donnent ni le nombre de logements uniques à louer ni celui des nouveaux baux concernés.

L’enjeu de lecture est particulièrement net pour la classe E : elle est moins marginale dans les diagnostics locaux que les classes F et G réunies, tout en relevant d’une échéance prévue différente. Réunir indistinctement ces trois catégories ferait perdre cette information. À l’inverse, insister seulement sur les 2,9 % de diagnostics F et G laisserait de côté les 9,1 % classés E. Un bailleur peut ainsi replacer l’étiquette de son bien dans un calendrier différencié, sans confondre fréquence statistique et situation juridique individuelle. Les faits fournis ne renseignent pas l’usage locatif de chaque bien ; aucun volume de locations concernées ne peut en être tiré.

À Pessac, 1 740 diagnostics E à distinguer des ventes soumises à audit énergétique

Pour les vendeurs et les acquéreurs, l’autre conséquence réglementaire fournie concerne l’audit énergétique. En métropole, l’audit énergétique réglementaire concerne la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G, avec une application à la classe E depuis le 1er janvier 2025. La présence de 1 740 diagnostics E dans le corpus local mérite donc une lecture distincte des seules classes F et G. Elle ne permet cependant pas de compter les ventes soumises à audit. Les diagnostics ne sont pas des transactions, et les données disponibles ne relient pas chaque étiquette au type de propriété visé par cette règle.

La part de maisons individuelles, fixée à 19,5 %, ne résout pas cette limite. Il serait incorrect de l’appliquer mécaniquement aux effectifs E, F ou G pour estimer un nombre de maisons concernées : la répartition des classes parmi les maisons n’est pas fournie. Le corpus ne donne pas davantage un effectif d’immeubles en monopropriété par étiquette. Pour une vente ou une acquisition, l’information utile reste donc l’articulation entre la catégorie du bien et sa classe énergétique, plutôt qu’une extrapolation à partir des proportions communales. Cette photographie décrit un environnement de diagnostics ; elle ne chiffre ni les dossiers de vente ni les audits à réaliser.

Secteurs IRIS et risques : localiser sans inventer de hiérarchie

Les quartiers ou secteurs IRIS analysés sont Fac Lettres, Fac Sciences-Droit, Châtaigneraie, 3 m et Le Bourg. Leur présence dans le périmètre d’analyse apporte une dimension territoriale, mais les faits fournis ne comportent pas de répartition énergétique propre à chacun. Il n’est donc pas possible de désigner un secteur mieux classé, plus énergivore ou davantage concerné par les échéances locatives. La proportion communale de diagnostics C ne peut pas non plus être attribuée uniformément à ces secteurs. Pour un propriétaire ou un acquéreur, les noms de secteurs précisent le cadre géographique étudié, sans constituer un classement ni une description des performances de chaque adresse.

Les familles de risques recensées par Géorisques sont le mouvement de terrain, le séisme, le feu de forêt et le radon. Le potentiel radon indiqué est de 2 ; la zone sismique est non renseignée. Cette absence de renseignement ne doit pas être transformée en absence de risque sismique, puisque le séisme figure dans les familles recensées. Ces informations sont distinctes des étiquettes énergétiques et ne permettent pas d’établir un lien entre risque et consommation. Elles ne détaillent pas non plus la situation de chaque bien ou de chaque secteur cité. La photographie locale doit donc présenter ces repères sans les convertir en diagnostic à l’adresse.

• Secteurs analysés : Fac Lettres, Fac Sciences-Droit, Châtaigneraie, 3 m et Le Bourg, sans chiffres comparatifs fournis ici.
• Familles recensées par Géorisques : mouvement de terrain, séisme, feu de forêt et radon.
• Potentiel radon : 2 ; zone sismique : non renseignée, ce qui ne signifie pas une absence de risque.

À Pessac, aucune évolution mesurable des classes E, F et G sans comparaison antérieure

Cette publication est une photographie, pas une mesure d’évolution. Aucun point de comparaison antérieur n’est fourni : on ne peut donc conclure ni à une amélioration des étiquettes, ni à une hausse des diagnostics E, ni à un recul des classes F et G. La date récente de l’extraction ne suffit pas à documenter une tendance. De même, la répétition possible de diagnostics pour un logement interdit d’assimiler la distribution enregistrée à celle de logements uniques. L’intérêt de la mise à jour est ailleurs : rendre lisibles, à une date donnée, les caractéristiques disponibles et leurs périmètres, tout en séparant les constats statistiques des interprétations non démontrées.

Au terme de cette lecture, trois dimensions dessinent le profil local : la domination des classes C et D, le poids de la période 1948-1974 dans le corpus géolocalisé et la place du gaz naturel parmi les chauffages principaux enregistrés. Elles coexistent sans qu’un lien causal soit établi entre elles. Pour les vendeurs, bailleurs et acquéreurs, l’utilité est de distinguer le contexte communal de la situation du bien, puis de différencier les règles de location et de vente fournies. La classe E demande notamment une lecture attentive, à la fois par son effectif et par les échéances qui la concernent, sans prédire de prix ni de délai.